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日前，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《城市更新“十五五”規(guī)劃》，為接下來(lái)五年的城市發(fā)展劃定了非常清晰的路線圖。上萬(wàn)字的系統(tǒng)部署當(dāng)中，能夠看到城市發(fā)展怎樣的未來(lái)？它會(huì)如何影響和改變?nèi)藗兊纳睿扛匾氖?，在這樣一個(gè)規(guī)模龐大的城市更新的投入當(dāng)中，資金從哪兒來(lái)？能不能獲得一個(gè)穩(wěn)定的、可持續(xù)的保障？

城市發(fā)展理念和治理邏輯發(fā)生怎樣的變化？

《城市更新“十五五”規(guī)劃》談到6個(gè)重點(diǎn)任務(wù)、7項(xiàng)重點(diǎn)措施、14項(xiàng)重大工程?？傮w來(lái)看，整套部署背后，關(guān)于城市發(fā)展的理念或者治理邏輯在發(fā)生怎樣的變化？

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng) 鄭德高：過(guò)去的發(fā)展是外延增長(zhǎng)式，要逐漸轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增長(zhǎng)，內(nèi)涵式增長(zhǎng)包含創(chuàng)新、宜居、安全、韌性、文明等6個(gè)方面，同時(shí)要把這些理念轉(zhuǎn)化成具體的行動(dòng)、工作以及場(chǎng)景。比如創(chuàng)新城市，就要把它轉(zhuǎn)化成創(chuàng)新的場(chǎng)景，像蕪湖“三湖”片區(qū)把老舊廠房轉(zhuǎn)化成一個(gè)AI企業(yè)集聚的地方，成為新質(zhì)生產(chǎn)力的重要集聚區(qū)。同時(shí)，在生活場(chǎng)景方面，圍繞老舊街區(qū)、廠區(qū)能夠看到，15分鐘便民生活圈給居民提供一個(gè)非常方便的服務(wù)。所以，要把理念轉(zhuǎn)化成工作和場(chǎng)景，才能夠把工作落到實(shí)處。

規(guī)劃為何特別強(qiáng)調(diào)城市安全韌性？

《城市更新“十五五”規(guī)劃》談到地下管網(wǎng)線工程，此外還有危舊房、應(yīng)急避難場(chǎng)所、城市生命線工程等，為何如此強(qiáng)調(diào)城市的安全韌性？

鄭德高：大城市經(jīng)常是風(fēng)險(xiǎn)比較集中的地方，所以要牢牢守住安全底線。城市更新首先是一項(xiàng)安全工程，老舊基礎(chǔ)設(shè)施、房屋等，如果有安全風(fēng)險(xiǎn)，我們就要進(jìn)行城市更新。

同時(shí)，如何系統(tǒng)性更新安全或防范風(fēng)險(xiǎn)也是有手段的，更多強(qiáng)調(diào)通過(guò)數(shù)字化手段、傳感器的安排，能夠早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早治療，把安全風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

城市體檢能解決哪些問(wèn)題？

規(guī)劃強(qiáng)調(diào)城市更新前先有一個(gè)必要條件——體檢，無(wú)體檢不更新。這個(gè)體檢指的是什么？包括哪些措施和行為？哪些環(huán)節(jié)比較重要？

鄭德高：體檢是城市更新里非常重要的第一環(huán)節(jié)，我們通過(guò)對(duì)房子、小區(qū)、社區(qū)的問(wèn)題調(diào)研，找到需求。比如哪些地方停車(chē)場(chǎng)短缺、房屋老化有風(fēng)險(xiǎn)，或者“一老一小”公共服務(wù)設(shè)施不足等，通過(guò)城市體檢能夠找到問(wèn)題。

但是找到問(wèn)題不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是通過(guò)找到問(wèn)題要及時(shí)整治、更新、提升品質(zhì)。所以“無(wú)體檢不更新”形成了一個(gè)系統(tǒng)性環(huán)節(jié)，是一個(gè)閉環(huán)，通過(guò)體檢找問(wèn)題，通過(guò)問(wèn)題找到需要更新的工程。

財(cái)政、金融、社會(huì)資本承擔(dān)怎樣的角色？

規(guī)劃提到，接下來(lái)城市更新的資金可能有三大來(lái)源——財(cái)政、金融、社會(huì)資本，三者承擔(dān)的角色是什么？三者之間是怎樣的關(guān)系？

同濟(jì)大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任 唐代中：在城市更新中，三大資金來(lái)源分別有不同的作用。

首先，財(cái)政資金起到托底和保障作用，對(duì)公益性項(xiàng)目，財(cái)政資金起到托底作用。同時(shí)，財(cái)政資金可以作為資本金，引入第二筆錢(qián)，即金融的錢(qián)。

金融資金在里面起到加杠桿放大的作用。比如財(cái)政資金是20%，金融資金可以融進(jìn)來(lái)另外的80%，起到放大的作用。同時(shí)，金融資金也起到展期的作用。城市更新難在收益速度和投資強(qiáng)度有一個(gè)錯(cuò)位，項(xiàng)目回收期比較長(zhǎng)。所以，這個(gè)時(shí)候需要有一些長(zhǎng)線的資本，往往是金融資金使得項(xiàng)目能夠展期，使未來(lái)的現(xiàn)金流能夠覆蓋投資。

有了財(cái)政和金融資金，還有第三筆非常重要的錢(qián)，即社會(huì)資本。社會(huì)資本在里面起到投資，更重要是一種運(yùn)營(yíng)的作用。一些社會(huì)資本，比如綜合性的開(kāi)發(fā)商、一些運(yùn)營(yíng)商，在里面能夠激活項(xiàng)目，使得遠(yuǎn)期投資運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)能夠覆蓋前期的投入。

總而言之，三種資金各自的責(zé)任是不一樣的，針對(duì)不同城市更新項(xiàng)目的項(xiàng)目分成、風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)，不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益分賬是不一樣的。這三種資金是一種有機(jī)的配合，共同服務(wù)城市更新大局。